Sticanje i upis prava na nepokretnosti

article

 

Način sticanje svojine na nepokretnosti

Fizička i pravna lica mogu imati pravo svojine na stambenim zgradama, stanovima, poslovnim zgradama, poslovnim prostorijama, poljoprivrednom zemljištu i drugim nepokretnostima osim na prirodnim bogatstvima koja su u državnoj svojini.

Pravo svojine stiče se po samom zakonu, na osnovu pravnog posla i nasleđivanjem. Svojina je subjektivno stvarno pravo iz kojeg proizilazi najviša pravna i faktična vlast na stvari. Vlasnik ima pravo da svoju stvar drži, da je koristi i da njome raspolaže u granicama zakona. Sticanje svojine može biti originarno i derivativno. Originarno sticanje prava svojine postoji kada sticalac ne izvodi svoje pravo iz prava prethodnika (npr. građenje). Derivativno sticanje postoji kada sticalac stiče pravo svojine i izvodi ga iz prava prethodnika (npr. Ugovor o prodaji).

Da bi neko stekao svojinu na ovaj način potrebno je:

  1. da je prethodnik vlasnik stvari;
  2. da postoji punovažan pravni osnov (ugovor);
  3. da je izvršen način sticanja

Način sticanja nepokretnosti jeste uknjižba sticaoca u javnim knjigama.

S toga, kupac ne postaje vlasnik kada mu je posle zaključenja ugovora predata nepokretnost, ali nije izvršena njegova uknjižba u javnim knjigama, već samo kada je kupljena nepokretost uknjižena odnosno upisana u nadležnoj službi katastra nepokretnosti.

 Katastar nepokretnosti

Zemljišni registri su verodostojni registri nepokretnosti i stvarnih prava na njima kojima se postiže publikovanje tih prava tako da druga zainteresovana lica mogu da se upoznaju sa podacima o samim nepokretnostima i stvarnim pravima na njima. Ako je za katastarsku opštinu urađen premer i izrađen katastar nepokretnosti onda evidenciju vodi katastar, dok zemljišne knjige i knjige tapija prestaju da važe. Dakle, podaci katastra nepokretnosti su javni i svako može tražiti da izvrši uvid u te podatke.

Niko se ne može pozvati na to da mu podaci u pisani u katastru nepokretnosti nisu bili ili nisu mogli biti poznati, niti to može dokazivati. Podaci o nepokretnostima upisani u katastar nepokretnosti su istiniti i pouzdani i niko ne može snositi štetne posledite zbog tog pouzdanja.

Vrste javnih registra

Na teritoriji Srbije uporedo su postojale dve evidencije o nepokretnostima: sa jedne strane zemljišne knjige ili tapijska evidencija, kao evidencije o pravima na nepokretnostima (tzv. pravne evidencije o nepokretnostima), a sa druge strane katastar zemljišta, kao evidencija o zemljištu i objektima na zemljištu.Katastar zemljišta se naziva i faktička evidencija o nepokretnostima i predstavljao je podlogu za izradu zemljišnih knjiga.

U nekim krajevima je postojao samo katastar zemljišta, a zemljišne ili tapijske knjige nisu ni bile osnovane, ili su tokom ratova uništene. Tamo gde je postojala dvojna evidencija, podaci u zemljišnim knjigama i knjizi tapija su u nekim krajevima bili nesređeni, a često ovi podaci nisu bili međusobno usklađeni sa podacima u katastru zemljišta. Problem je predstavljalo i to što su različiti organi bili nadležni za vođenje ovih evidencija - zemljišna knjiga je bila u nadležnosti opštinskih sudova, a katastar zemljišta u nadležnosti Republičkog geodetskog zavoda (ranije Republička geodetska uprava).

Postepeno je počela da se rađa ideja o tome da ove dve evidencije treba objediniti u jedinstvenu evidenciju, koja bi obuhvatala i podatke o nepokretnostima i podatke o pravima na nepokretnostima, i za čije bi vođenje bio nadležan jedan organ. Ova evidencija je dobila naziv katastar nepokretnosti i u nadležnosti je Republičkog geodetskog zavoda. Katastar nepokretnosti je osnovni javni registar o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima.

Nepokretnosti koje se upisuju u katastar jesu:

  • zemljišta;
  • nadzemni i podzemni građevinski objekti;
  • posebni delovi objekata koji čine građevinsku celinu (stan, poslovni prostor, garaža i dr.).

Upis prava svojine

Svojina i druga stvarna prava na nepokretnostima stiču se, prenose i ograničavaju upisom u katastar nepokretnosti (konstitutivnost upisa), a prestaju brisanjem upisa. Sadržina svakog upisa u katastar nepokretnosti mora biti potpuno određena u pogledu nepokretnosti na koju se upis odnosi, vrste upisa, prava u pogledu subjekta upisa, redosleda prvenstva upisa i isprava na osnovu kojih je upis izvršen.

Vrste upisa u katastar nepokretnosti jesu:

  1. upis nepokretnosti;
  2. upis stvarnih prava;
  3. predbeležba;
  4. zabeležba.

Upis nepokretnosti je upis podataka o parceli, objektu i o posebnom delu objekta (podaci o posebnim delovima objekta upisuju se na osnovu tehničke dokumentacije na osnovu koje je izdata građevinska ili upotrebna dozvola). Kada za objekat ili stan nije izdata građevinska ili upotrebna dozvola, kada je objekat izgrađen prekoračenjem ovlašćenja iz građevinske dozvole ili je objekat privremeni, upisuje se i odgovarajuća zabeležba.

Upis stvarnih prava je upis kojim se stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju pravo svojine i druga stvarna prava na nepokretnostima.

Svojina nepokretnosti upisuje se kao:

  1. pravo svojine upisuje se u korist imaoca prava na celoj nepokretnosti;
  2. pravo susvojine upisuje se u korist imalaca prava po određenim udelima u odnosu na celu nepokretnost;
  3. pravo zajedničke svojine upisuje se u ime svih imalaca prava svojine kada udeo nije određen.

U katastar nepokretnosti upisuje se i pravo korišćenja, pravo zakupa, pravo službenosti, hipoteka i druga stvarna prava na nepokretnosti.

Zahtev za upis

Upis u katastar nepokretnosti i utvrđivanje reda prvenstva vrši se prema vremenskom redosledu podnošenja zahteva za upis. Isprave za upis - upis u katastar nepokretnosti vrši se na osnovu privatne ili javne isprave koja je po sadržini i formi podobna za upis.

Isprava za upis naročito mora da sadrži:

  1. mesto i datum sastavljanja, odnosno overe;
  2. označenje nepokretnosti na koju se isprava odnosi prema podacima katastra nepokretnosti (katastarska opština, broj i površina parcele, broj i površina objekta, broj i površina posebnog dela);
  3. prezime, ime, ime jednog roditelja, odnosno naziv, prebivalište, boravište ili sedište, JMBG.

Isprava za upis mora biti priložena u originalu ili overenoj kopiji, a ako je na stranom jeziku, i overen prevod.

Privatna isprava za upis mora:

  • biti sačinjena u pismenoj formi uz overu potpisa;
  • sadržati izjavu o dozvoli upisa koja nije ni uslovljena ni oročena (clausula intabulandi).

Izjava o dozvoli upisa može biti data i u posebnoj ispravi uz overu potpisa lica koje daje izjavu.(clausula intabulandi)

Zahtev za upis se podnosi u pisanom obliku.  

Uredan zahtev za upis prava u katastar nepokretnosti mora da sadrži:

  • podatke o podnosiocu zahteva;
  • naziv katastarske opštine i označenje nepokretnosti za koju se traži upis, prema podacima katastra nepokretnosti;
  • stvarno pravo ili promenu za koju se zahteva upis.

Uz zahtev za upis u katastar nepokretnosti prilažu se isprave za upis u originalu, overenom prepisu ili overenoj kopiji. Ako zahtev za upis nije uredan, ili ako iz zahtev nisu priloženi svi potrebni dokazi, podnosiocu zahteva naložiće se zaključkom da u određenom roku zahtev uredi, odnosno priloži potrebne dokaze. Odlučivanje o zahtevu za upis - Zahtev se usvaja idozvoljava upis ako su ispunjeni uslovi propisani zakonom i kad je zahtev u skladu sa sadržinom podnesene isprave. Ako nisu ispunjeni uslovi za upis, zahtev se odbija. Zahtev za upis se odbacuje kada je doneta konačna odluka o stvari po ranijem zahtevu ili uz zahtev nisu priloženi svi potrebni dokazi. O upisu se odlučuje rešenjem i dostavlja se u pisanom obliku kao rešenje svim strankama navedenim u dostavljenoj ispravi i tek po pravosnažnosti istog (15 dana) se može podići svež list nepokretnosti.

 

Ako Vam se sve ovo čini suviše komplikovanim ili zahtevnim postoji mogućnost angažovanja specijalističkih kuća koje umesto Vas odrađuju kompletan posao.

Jedna od takvih je Društvo za posredovnje i usluge “Old royal sistem”, iz Beograda, Zrmanjska 10.
 

OLD ROYAL SISTEM je moderna, mlada kompanija sa više delatnosti gde poslove zastupanja klijenata u poslu sa  nekretnina obavljaju  timovi stručnjaka različitih profila: menadžeri, agenti, advokati, arhitekte, građevinci, urbanisti...

Želite li da prodate ili kupite stan, kuću, lokal, plac, veći za manji ili manji za veći, bolju lokaciju uz doplatu ili lošiju uz razliku.Spajate ili razdvajate familiju, treba vam hitan keš od prodaje stana za novi biznis, želite nešto novo, lepo i eksluzivno i konačno to sebi možete da priuštite. Put do rešenja svih vaših problema u vezi nekretnina je sada lak. Dovoljno je da pozovete Old Royal i dobićete prave i tačne odgovore, savete najboljih eksperta, najsolidnije garancije, brzina. Javite se i zakažite sastanak da dobijete svog ličnog savetnika u preduzeću za nekretnine Old Royal Sistem.

OLD ROYAL SISTEM za svoje klijente realizuje kompletan posao kupoprodaje nekretnina: procenjuje kvalitet i tržišnu vrednost nekretnina, preporučuje pripremu nekretnine za prodaju, oglašava prodaju i kupovinu nekretnina...

OLD ROYAL SISTEM d.o.o. je razvio moderan i efikasan model realizacije kompletnog posla izgradnje i prodaje svih vrsta objekata (kuća, stambenih, poslovnih objekata i td.).

Posebno smo ponosni na naš sektor konsaltinga, kojim na najefikasniji i najisplativiji način oplođujemo Vaš kapital, ulaganjem u svet nekretnina.

OLD ROYAL SISTEM rešava imovinsko pravne i konsalting usluge u postupcima pripreme zemljišta za  izgradnju i izdavanje građevinske dozvole, sve do uknjižbe istih.

 

Zadovoljstvo naših klijenata i dobra preporuka je naš vodič za budućnost. Ime obavezuje, a tradicija nalaže da ostanemo, opstanemo i budemo još bolji na radost nas i naših dragih kljijenata.

 

Tradicija nalaže, a ime obavezuje - da stvarno postane moguće.

 

OLD ROYAL SISTEM d.o.o.
Zrmanjska 10, 11000 Beograd
tel: 011 2544 755, 011 2544 966
mob: 065 2544 755
e-mail: old.royal@sbb.rs
web: www.oldroyal.net

 

 

Autor teksta:
mr Milić Đoković
www. knjigaonekretninama.org

 

 

Ostali naslovi

article

Podovi i podne obloge

Podovi i podne obloge su po prirodi svog položaja površine koje treba da istrpe najviše nepovoljnih uticaja. Ovo je osnovni razlog zašto moraju biti izrađene o...

Saznaj više...
article

Automatizacija kapija - Somfy pokreće ži...

Koju kapiju odabrati? Zahvaljujući motorizaciji odnosno automatizaciji kapije, ulazak u kuću je jednostavan i pri lošem vremenu (kiši, snežnim padavinama). Ne morate nikog...

Saznaj više...
article

Popust u susret Sajmu građevine: Idealna...

Povodom predstojećeg Sajma građevine koji se održava u periodu od 19. do 23. aprila Rovex Inženjering je obezbedio POPUST na podno grejanje.

Saznaj više...